• 小区智能系统
  • 智能化小区建设迅速在中国房地产建设中开展起来,大量智能技术在小区建设中被使用,涉及到整个小区的安全保卫、物业管理、信息服务等各个方面,新技术采用极大改变了传统住宅小区科技含量低、管理水平低的现状,与小区居民日常生活息息相关,适合现代社会中人们对生活环境安全、方便、舒适要求的需要。
  • 国家建设部十分关心小区智能化建设,并在全国试点建设了多个智能化示范小区,摸索中国小区智能化建设经验,并于1999年出台了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》,并第一次提出在小区住宅智能化领域也要开展星级建设要求,并明确了不同档次小区智能化建设需建设项目、技术要求、评定,对开展小区智能化正规化建设进行了总体规划。
  • 为什么要建设智能化小区
    ☆政策引导:
    从国家拉动内需,推动国内经济发展需要,鼓励房地产行业发展,并从政策上、资金上给予支持,如何在房地产开发上做出新的突破,打开房地产销售局面,加大建筑科技含量,形成新的亮点,智能化小区概念开始出现并在短时间内迅速普及。
    ☆市场需求:
    人类已经进入信息社会,在汹涌澎湃的信息浪潮下,人们日益更加关心居住环境的科技含量,能否提供一个"安全、舒适、方便"的居住空间,已经成为购房者关切的热点。"安全文明小区"已经成为每个小区建设、管理者努力的目标。 一些沿海开放城市开放商及早认识到这个问题,在开发的楼盘中相继引进智能化产品(例如室内联网报警系统、信息管理系统等),并打出"智能化"牌子,立即在房地产市场上形成新的亮点,并都取得了良好的销售业绩(销售率、房价)。
    ☆项目可行:
    智能化产品离我们遥远吗?技术复杂吗?投资可行吗?是房地产开发商首要考虑问题。 智能化小区主要产品技术上基本上都从其他行业运用转移过来,并根据小区使用特点进行改造(例如银行报警系统转变为室内家庭报警系统,工业控制技术的转移等等),并已在现实中投入使用,取得了良好的效果,技术成熟可靠,风险不大;而从投资上看,每户总投资也在100元/每平方以下,投资不大,而效果显然不同,已被众多建设部众多示范小区所证实。
  • 智能化小区主要功能特点
    按照建设部有关规定要求,智能化小区主要分为安全防范子系统、信息管理子系统、信息网络子系统三大部分,覆盖了小区安全保卫、设备管理、物业管理、信息查询、信息服务多个方面,那么具体的说,建立了智能化的小区有哪些有意义的功能呢?
    2.1 安全防范子系统
    在小区内合理设置五道防线,通过报警网络与保安中心计算机控制系统联网,完成对小区整体安防监控、报警、联动处理功能。
    这五道防线分别是:
    ☆周界防越报警系统   ☆多媒体闭路电视监控系统;   ☆楼宇可视IC卡门禁系统;   ☆家庭防盗报警及紧急救护系统;   ☆保安在线巡更系统;
    运行方式及主要功能:
    ☆周界防越报警系统是小区防范第一道防线,主要在小区周界围墙上安装有红外对射探测器,一旦有人试图翻越围墙,系统触发报警,小区保安中心立即报警,电子地图显示报警点,同时切换报警点画面进入中心;
    ☆IC卡门禁系统是小区防范第二道防线,主要在小区大门、楼宇通道门、公共场所、会所等重要通道设置IC卡门禁机,住户手持非接触式IC卡即可自由通过,外界人员不经授权无法进入,同时住户的IC卡还可完成小区停车场、公共设备查询等多项功能,实现小区内部"一卡通";
    ☆多媒体闭路电视监控系统是小区防范第三道防线,完成对小区周界、公共场所、电梯、重要场所进行全面电视监控,并应用最先进的数字技术全天候数字录象处理,提供强大报警联动功能;
    ☆楼宇对讲可视系统在单元门口装有可视电视对讲系统,居民可在家中直接观看来访者图象,必要时住户还可直接呼叫小区保安中心;
    ☆住户家庭报警系统是小区防范第四道防线,在住户家庭装有人体移动探测器、门磁开关、煤气泄露探测器、玻璃破碎探测器等多种智能探头,住户通过手持遥控器即能完成所有日常操作,一旦发生外界人员非法入侵、盗警、火警、劫警、煤气泄露等报警事件,室内报警主机立即启动将报警信息向小区保安中心上报,中心电子地图自动弹出,显示报警点准确位置与警情信息,同时调出报警住户详细资料,以备保安处警使用。同时住户家庭报警系统还可用做紧急救护系统,用于医疗求助、紧急呼叫。
    ☆6. 保安在线巡更系统是小区防范第五道防线,用于规范小区保安巡更行动,小区保安中心实时监控保安人员巡更签到,并在电子地图上实时显示巡更员行走路径、行走状况,对异常巡更事件进行报警。
    2.2 信息管理子系统
    信息管理子系统主要由小区设备管理与物业管理两大部分组成。分别是:
    ☆小区保安控制集成中心系统;   ☆三表抄收及远传系统;   ☆停车场管理系统;   ☆设备监控系统;
    ☆公共广播与背景音乐系统;   ☆智能物业管理系统;
    运行方式及主要功能:
    ☆小区保安控制集成中心
    设置在保安中心,在统一计算机平台上,对小区所有安防系统进行集中监控、监视与控制,报警联动,并具有较强的报警信号处理能力,根据需要可与公安系统报警中心联网。 小区安防系统技术复杂,功能模块多,通过中心系统集成,整套系统智能化程度大幅提高,自动对报警信号进行集中处理,整个过程自动完成,甚至无须中心值班人员参与操作。
    ☆三表抄收系统
    传统的靠人工方式抄表方式,对物业公司来讲速度慢,且抄收麻烦,因住户不在家,往往抄不上表,不能进行收费工作;对住户来讲,由于抄表进户,存在较大的安全问题。 利用小区总控中心计算机,通过总线网络完成对住户家庭三表读数采集工作,自动生成收费依据,并完成与银行托收完成缴费工作。无须人工抄表,计量迅速准确,计算机系统只用1~2分钟即可将小区所有三表抄收完毕。
    ☆非接触式IC卡停车场管理系统
    利用先进的非接触式IC卡感应技术、自动道闸技术与计算机网络技术,完成对小区通行车辆(固定车位、月卡、临时卡等)安全保卫与收费工作。 车主使用月卡或临时卡即可自主停车,停车场计算机系统自动进行通行车辆数字拍照、对比、收费、收卡工作,避免车辆丢失或是出现偷票、漏票现象,规范停车场收费管理工作。
    ☆小区设备监控管理
    利用探测设备完成诸如电梯运行、储水池水位、路灯等监控工作,对故障设备及时报警显示。
    ☆公共广播与背景音乐
    营造和谐生活环境,丰富居民住户业余生活,对于重要或紧急事件可通过该系统迅速向整个小区进行传播。
    ☆小区智能物业管理系统
    利用计算机对小区繁杂信息资源进行综合管理,通过小区多种信息网络,建立开发商/物业管理部门、小区居民住户、社会各界均可了解小区有关信息,形成开发商/物业管理部门与居民住户、居民住户与外界、开发商/物业管理部门与外界之间的崭新的互动关系,提供多种信息服务。
    可以建立小区公共信息发布系统,物业公司可以通过系统发布小区停水停电、租房售房、天气情况及其他公共信息,及时迅速。
    可以建立小区公共信息查询平台,在小区公共场所设置触摸计算机系统,通过方便的操作,可以向住户提供水电费、物业管理等各种信息查询服务。
    可以建立小区24小时电话服务中心,小区住户可以足不出户,全天通过电话系统向小区物业管理部门进行工程报修、服务投诉、信息查询、数字录音等工作,服务中心自动分流住户信息到相关部门,及时处理。
    ☆3、信息网络子系统信息网络子系统主要由小区综合布线、小区信息网站两大部分组成。
    小区信息网络化建设要点:
    小区信息网络系统主要分为硬件、软件系统两大部分,其中硬件系统主要包括小区综合布线与小区网络中心服务器部分。从建立方式上看又可采用自主建立、租用建立两种方式,两种方式从使用效果上相差不大,但从投资上看采用自行建立方式投资要比租用方式高出近十倍,小区智能化建设者可根据具体需要进行选择。
    ☆自行建立方式:
    可以小区自行建立服务器系统,进行综合布线与住户家庭电脑或信息接入设备联网,通过租用数据专线与电信部门联网,进入国际互联网,小区网站建立在小区内部。
    ☆带宽高、上网速度快
    由于采用网络专线与小区网站联网,上网速度快,信息量大,可开展视频信息服务(视频点歌、网络电影等等);
    ☆主要缺点:
    投资大,由于自行建立服务器系统,并进行综合布线,导致开发成本急剧增高,通常1000户小区硬件投入费用至少超过300万;
    ☆运行成本高,由于租用电信部门数据入网专线,月平均投入2万元,物业管理部门难以承担;
    ☆维护量大,需聘请专业网站技术人员进行设备日常维护,人工费用开销大,物业管理部门难以承担;
    租用方式:
    小区内部不进行综合布线、不建立网站服务器,而采用在ISP服务商(国际互联网服务提供商)服务器上租借方式,建立小区虚拟信息网站。 与通过综合布线,将网站建立在小区内部方式相比,虚拟网站建立有其必然性: 从中国现实角度出发,即使是最为发达沿海城市,居民家庭电脑拥有量平均也不超过20%,而能够利用电脑进行上网用户更加少,小区信息网站建立必须建立在中国国情上进行。 从开发商角度出发,进行小区综合布线与建立网站服务器,一次投入过大,成本过高,导致竞争力下降,而先进的设备功能又不能为大多数小区居民住户使用,即不科学又不合理,造成资源浪费。
    从物业管理部门出发,先进的设备需要先进的管理,缺乏必要的专业技术人才,网络维持费用大、人工开支费用大。
    从住户角度出发,虚拟网站尽管有带宽较窄弱点,但从信息服务角度出发,能够完成决大部分功能,对住户使用来讲是透明的。
    从投资角度出发,虚拟网站建立费用不到自行建网费用1/10,且有专业人员代为维护,收益最高。
    运行方式及主要功能:
    ☆小区公共场所局域网综合布线系统
    对小区公共场所综合布线,满足小区公共场所住户查询平台、信息发布平台、会所消费平台及停车场等系统设备电脑与小区总控中心联网要求,同时应考虑与ISP服务商服务器之间互联。
    ☆小区虚拟信息网站
    提供丰富的信息资源,向社会发布,小区居民住户通过身份认证后可享有小区推出的多种信息服务(网上投诉、网上报修、网络购物、费用查询、网络图书馆阅读等等),信息服务随着网站建设不断增加与更新。 三、智能化小区投资分析
    ☆严格按照建设部有关小区智能化建设标准,房地产开发商投资预算大概多少呢?以小区一千户住户、每户平均100平方米建筑面积规模来算,总体造价也就是700万左右,换算到每户7000元,换算到建筑面积为70元/平方。从三大系统比例来看,安防系统占有最大部分,其次是信息管理系统,而具有特色的小区网站系统如果采用虚拟网站建立方式,其造价还不到总造价5%。