• 王石的农民逻辑
  • 【时间】2012-02-01    【来源】湖北致信信息技术有限公司
  • 刚刚过去的2011年,万科再次以1210亿元的销售额位列“中国房地产企业年度销售TOP50”排行榜首。早在2011年初,万科成为第一家年销售额达1000亿元量级的企业。但对于董事长王石而言,1000亿元仅仅是一个数字,真正令人欣慰的,恰是一直以来在奔向1000亿元过程中形成的惯性。凭借这种惯性,王石坚信万科只要踏实地做一个农民,自己的付出就会得到令人欣慰的回报。
    在中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》上,刚刚过去的2011年,万科再次以1210亿元的销售额位列榜首。2011年初,如果不是万科总裁郁亮写给合作伙伴五矿集团管理层的一封感谢信,万科成为地产行业第一家年销售额1000亿元量级企业的消息,恐怕外界还要再等上几个月才会知晓。在万科的高管层那里,本想低调处理这一切,因为万科原来预计达到目标的时间是2014年。
    对于董事长王石而言,1000亿元的意义不仅在于一个数字,真正令人欣慰的恰是,在奔向1000亿元过程中企业所形成的程序甚至是惯性,而正是这种惯性,让万科坚信自己只要踏实地做一个农民,自己的付出就会得到令人欣慰的回报。
    对于关注万科的中国企业界而言,1000亿元的合理化成因才是大家所关注的重点。
    奋力纠偏
    我承认,那一年是矫枉过正,但要的就是矫枉过正。
    要讲万科1000亿元的故事,从2008年开始,就足够了。
    对于2008年前的万科历史,外界耳熟能详,但对于那个充满了偶然、戏剧与转折的2008年,外界却知之甚少。如果仅仅认为那是万科率先引爆的一个降价年代,或许就很难理解如今1000亿元的万科由何而来。
    2007年底,万科的务虚会一如既往,这一次,会议是在珠海召开。万科的精神领袖王石,也一如既往地痴迷于工业化的构建住宅,彼时就连万科的“自己人”或许也想不到,在那次会议上,王石要谈住宅产业化以外的话题,而且是长篇大论。
    那个年代的中国房地产市场,正在经历着2005年以来的最大涨价潮,社会对高房价怨声载道。彼时的王石,已云游各地,万科成为精神领袖,日常公司经营已经交由总裁郁亮打理,但是,正是在那次会议上,王石对万科经营策略做出了出人意料的表态。
    在珠海会议上,王石向参会者讲述了自己在各地游历的见闻与感受,其中房地产价格与人均收入的差距,占据了绝大篇幅。作为一次内部务虚会,王石在这次珠海会议上的讲话确切记录,外界无从寻找。但是,参会的人士都记得王石传递了这样的意思,房价水平与收入比的差距太大,房地产市场要出大问题,所以万科应该主动降价。
    彼时的万科,在各地夺得地王的消息不断,北京、南京、杭州皆是高价斩获土地。和绝大多数开发商一样,万科的职业经理人也处在对未来房价的狂热之中。
    参与会议的一位高管层向笔者回忆——当时,王石降价的言论与判断,并未赢得万科职业经理人阶层的认同,至少不是全部认同。
    在那之前发生的一切,现在看来,似乎也可以理解。王石为何突然通过个人博客、新闻媒体、论坛等方式,努力传达房地产市场要发生调整的信息,这或许是王石在面对万科在房价快车道上惯性时,所产生的不满,以及针对这种现状的发泄。
    王石的不满发泄了6个多月之后,终于产生了效果。
    2008年6月,万科在杭州突然四盘同降,幅度之大,令业界咋舌。最终,万科在杭州的降价战役以售楼处被砸而收尾。那年,恰是另一位房产大老宋卫平的不利流年,在资金链颇紧的2008年,万科的降价跑路策略,最终让宋卫平的绿城与万科结下一段恩怨。
    王石希望规避的问题是,彼时的万科是在赚取土地增值所带来的利润,而不是建房子和卖房子。而土地的增值则是一个漫长的过程,这与被万科视为安全同义词的“规模”与“快速周转”相悖,万科的带头人更希望万科像个农民,因为万科和农民一样,都是靠土地吃饭,政策就是天气,而农民最安全的收入,就是耕种稻谷的辛苦钱。
    “我承认,那一年是矫枉过正,但要的就是矫枉过正。”3年之后,当郁亮向笔者回忆起那一年时如是说。他知道,当时已经驶上房价快行道的万科,如果不来一次矫枉过正,恐怕很难重归他们希望的“正轨”,于是,“计提跌价准备”、“低过楼面成本价促销”,万科用尽浑身解数,在高房价的轨道上踩下急刹车,可想而知,瞬间火花四溅。
    那一次矫枉过正的刹车,让万科依靠规模赚取平均利润的发展思路得以重申,而如果在2008年万科放任地驰向高利润的快车道,如今1000亿元的万科,或许又将是另一番景象。
    惯性力量
    万科对销售速度几乎有“洁癖”,因为规模一旦不能配合以速度,就会立刻变为库存。
    2008年,王石的万科宁愿与宋卫平的绿城“结怨”,也要让片面追求高利润的万科,回到依靠规模和速度发展的轨道之上,那是因为,无论王石抑或郁亮都深知,对于一家已经成熟的企业,惯性是一把双刃剑,而惯性一旦形成,再难改变。
    2009年底,京城颇具名气的房地产职业经理人毛大庆加盟万科,他在万科初期的经历,或许可以从侧面对万科之于规模的痴迷与坚决做出诠释,在毛大庆看来,万科在北京发展的最大瓶颈在于土地。凭借个人积累的人脉,毛大庆辗转腾挪,在北京三环之内为当时缺地的万科觅得净地一宗。那块土地,在任何一个地产商的眼中,都是肥肉一块。然而,毛大庆等来的却是这块土地的购置计划被总裁办公会否决,而且是不经考虑的回绝。
    因为这块不到5万平方米的土地,在万科的土地价值评价体系中,显然过小。当时一位在场的人士曾向笔者回忆,万科的逻辑在于,以万科的执行力,如此规模的土地,恐怕从前期设计规划到施工销售,半年便可完成;接下来的问题就是,团队怎么办,而花费相对较高人力资源成本运行的项目,最终带来的收入规模却要受到土地面积的限制,一句话——货值不够,尽管可能有更高的利润率,但那“不是万科的菜”。
    万科想要的是盖房子和卖房子挣到的钱。当时,新晋万科副总裁、北京总经理的毛大庆对万科的策略体会可谓深刻。于是,接下来,毛大庆十分“万科”地接连在北京房山、西北旺这样的城乡结合地区大举拿地,再后来,深谙万科策略之道的他,甚至不惧在已经不再归属北京的香河拿下大片土地,所为只有一项——货值,这已被万科最高决策层视作价值评判的铁律。
    和那些热衷于“捂盘”的同行相比,万科对销售速度几乎有“洁癖”,因为规模一旦不能配合以速度,那么规模立刻就将变为库存。对于万科各地方公司的老总而言,如果开盘一个月内,不能销售掉手中房源的60%,那么必须在下一个月采取促销措施,把房子卖掉。这一点,不仅是郁亮向自己带领的职业经理人团队提出的要求,而且是万科向市场表明,万科作为一家公众公司,对速度追求的极致以及信心。
    在2008年,沉隐已久的王石做客《经济半小时》,他对高房价的道歉以及万科不拿地王的承诺,一度被中国地产界视为异类,也被看做是王石的姿态之举。但如今,外界明白,规模与速度才是万科的策略根本所在。
    恩怨背后
    但凡能够令万科高管层怒发冲冠的,都是那些足以对其第一位置形成挑战的事件。
    向来是无风不起浪,如果回看万科发展的历史,但凡能够令万科高管层怒发冲冠的,都是那些足以对其第一位置形成挑战的事件。
    这其中值得一书的是万科与绿城的恩怨。2010年初,绿城老板宋卫平向万科发出了挑战,声称绿城将在短期内超过万科,成为中国房地产行业销售额的no.1,万科立刻反击,一时好不热闹。
    然而,鲜有人知道绿城与万科的恩怨何来,以及这与万科“规模与速度之路”的关系。要讲清楚这一切,恐怕仍然要回到2008年的杭州,那一年,除了砸掉万科售楼处的业主,还有一个人,对万科耿耿于怀,那便是绿城集团的老板宋卫平。
    那一年绿城正处在发展历史上最艰难的时刻,因为押宝于中国房地产市场长期的高速成长预期,绿城采取了高速扩张策略。而为了赢得扩张所需的资金,宋卫平不惜通过香港向国际市场高息发债,最终导致企业负债率飞升。在2008年万科杭州四盘同降的前后,正是宋卫平偿还到期公司债务的关键时期,而杭州则是绿城的大本营。
    万科四盘同降,在一定程度上打乱了宋卫平的部署。由于绿城的产品线偏重高端,其更高的房价在面对万科猛烈的降价风潮之时,就显得异常敏感,特别是宋卫平当时正处于偿债关键期。恩怨就此结下。万科也因此在房地产行业落下了只顾自己不顾他人的名声,“老大”在这样的逻辑之下,显得不甚负责。
    将近3年之后,万科参与当时降价决策的一位高管在与笔者在闲谈中提到,在万科决定降价之前,并非只顾自己漠视同仁,这位高管声称万科在杭州四盘同降之前,曾4次在不同场合,向包括绿城在内的开发商同业,传递过万科将要降价的信息,还希望大家联手对房地产价格进行调整。
    历史的真相永远无法复原,但是,万科宁愿付出为回归原有轨道,而不惜得罪他人的代价,则又一次证明了万科对规模与速度的追求。
    万科更看中的是规模与速度之后的惯性,在这种惯性的强大力量之下,2000亿元,或许并不需要郁亮或者王石,呕心沥血。
    野性的精神
    在哈佛游学的王石正在逐渐远离媒体。甚至有报道称,王石早就宣称,万科以后对外发言人是总经理郁亮,不是他了。
    王石相信,企业运营靠的是制度和团队。因此早已淡出万科一线管理的王石,可以放心地到美国游学,一走就是几年。作为万科董事长的王石,其一直以来管理公司的原则是:“可管可不管的一定不管,可不管的就更不能管。”王石坦承,他到哈佛来之前,只用十分之一的时间管公司,十分之九的时间用来登山。显然,他早已放手万科的运营管理。
    王石醉心于游学、登山、微博、公益,唯一和房地产还有些相关的,或许就是他仍然痴心不改的住宅产业化情结。
    成为万科精神领袖的王石,是这样给自己定位的:“2008年之后,我不谈房地产了。这和万科的策略有关系,关于企业方面更多谈的是团队管理。这两年我和公司有关系的方面在于两点:第一是企业的社会责任,第二是万科的住宅产业化。”
    在那一代处于社会主义初级阶段的市场环境里的企业家群体里,王石是很容易分辨的。那一代人面对中国不太明朗的经济环境,绝大多数表现为刻意“低调”,聚集财富的同时韬光养晦,只做不说,不对公共事务表态。但王石从来不放弃表达的机会。
    1998年1月,正在蕴酿“房地产新政”的国务院总理朱基去深圳。市领导召集部分企业界人士参与会谈,安排他们每人都发言。其他几位的发言并没有调动起朱总理的兴趣。轮到王石,他开始并不谈他的本行,而是先汇报了朱总理“税务调整”以来,万科公司的缴税情况,因为他猜想总理一定会关心他的税务政策效果。果然,这让朱基深感兴趣,跟他讨论起来了。他趁势把他关于房地产业的判断和建议推到了总理面前。也因此当场被朱总理“聘”为房地产顾问。
    王石也从来不安分。用他的话说,他是继承了母亲的民族血液里的勇敢成分。他的母亲是锡伯族人,一个在历史上曾经能征善战的游牧民族。他喜欢法国作家斯汤达的《红与黑》,有着“于连那种不甘于平庸,以个人之力奋斗拼搏的野心”。他的《道路与梦想》开篇第一节,标题就是:“野性的精神”。
    但是在淡出公司,并离开媒体的视线后,人们再也找不到那个口无遮拦的王石。顾忌于眼球效应引发的市场影响,王石头极力噤声于房地产行业的点评,最近一次王石对房地产行业发声是在麻省理工学院的一个论坛上,王石乐见宏观调控下的房地产行业:“现阶段楼市调控成效初现,如此局面能连续控制3年,中国房地产将软着陆。”王石对房地产调控后市的乐观,或许正是来源于万科一直以来坚持的市场战略。
    王石从来不曾远去。显然在通往2000亿元的道路上,万科始终沿革着王石开创的企业惯性。